Нет, речь сегодня не о смене места жительства и не о программах получения ВНЖ за покупку недвижимости. Мы время от времени меняем место жительства, оставаясь при этом в пределах своего региона. В чем причина, и как все это связано с недвижимостью? Связано — напрямую, а о причинах рассказываем далее.
Существует понятие резидентной мобильности, отображающее частоту смены места жительства. Этот параметр связывается, в первую очередь, не с каким-то конкретным сегментом, а с уровнем развития рынка недвижимости в целом, уровнем развития экономики и уровнем развития транспортной системы.
По данному показателю Москва и Московская область пока значительно уступают другим мегаполисам мира, где одно поколение меняет место проживания в среднем четыре-пять раз, сетует руководитель управления маркетинга и разработки продукта компании RDI Ирина Бамзурова.
За город... и обратно
«Раньше смена места жительства, обусловленная потребностью растущих семей в более просторном жилье, происходила раз в пять-семь лет: именно столько, по приблизительным подсчетам, требуется для комфортного накопления стандартной московской семьей из двух работающих взрослых и двух детей доплаты до квартиры с дополнительной комнатой в жилом доме аналогичного класса или для альтернативной сделки в пользу жилья более высокого уровня», — рассказывает Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент». — В 2012-2014 годах срок проживания таких участников рынка недвижимости в одном месте сократился до двух-трех лет, а необходимость в смене места жительства была вызвана уже не потребностью в лишней комнате, а скорее желанием "примерить на себя" качественно иной образ жизни». Видимо, сыграли свою роль и спокойные, относительно сытные межкризисные годы, и тот факт, что рынок недвижимости достиг к этому моменту того этапа развития, когда разнообразие форматов сочетается с вниманием к реальным потребностям покупателей.
Фото: zerocreatives / Westend61 / Corbis / East News
В наибольшей степени тенденция затрагивает представителей столичного среднего класса в возрасте от 30 до 45 лет, обращает внимание эксперт. Миграцию такой группы покупателей можно условно разделить на три типа:
• Квартира в Москве — таунхаус или коттедж в современном поселке в Подмосковье (не далее 15 километров от МКАД)
• Квартира в Подмосковье — таунхаус в Подмосковье
• Квартира в Подмосковье — квартира в Москве
Наиболее активными и многочисленными, по статистике «РГ-Девелопмент», стали первые две группы. При этом, люди были готовы расстаться с достаточной по площади (60-80 квадратных метров) квартирой в современной новостройке, с высококачественной отделкой, где они не прожили и двух лет с момента заселения, только потому, что в строящихся загородных поселках их привлекли среда и возможности социализации, которых не дают многоквартирные комплексы.
С середины 2014 года в загородных поселках, заселенных условным «средним классом», начался процесс обратного оттока в города. Одним из решающих факторов возвращения, по словам Екатерины Лобановой, помимо соображений экономии (коммунальные платежи в загородных объектах выше, чем для обычной городской квартиры), стала чрезмерная «публичность» жизни в поселках таунхаусов — похоже, предоставленные возможности для социализации оказались избыточными.
Случаем массового непринудительного переезда со знаком «плюс» Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», называет Новую Москву. «Развитая инфраструктура, новые дома, современные планировки, экологичный район, площадь квартир больше, чем покупатели могут позволить себе в пределах «старого» города, ниже цены —все это является стимулом для переезда горожан в Новую Москву», — полагает эксперт.
Бегство с корабля
Массовая продажа жилья в каком-либо конкретном месте — довольно редкое явление, однако случается и такое. Обусловлены такие случаи обычно внезапно возникшими неудобствами жильцов элитных домов или же низким качеством объекта. «Рынку известны ситуации, когда собственники едва ли не всего дома массово выводили в продажу квартиры, как только узнавали, что прямо под их окнами будет строиться другой комплекс, пусть и элитный», — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Фото: zerocreatives / Westend61 / Corbis / East News
Недавняя реконструкция Ленинградского проспекта, приводившая к гигантским пробкам и крайне негативной ситуации с шумом и экологией, обеспечила минимальный спрос в разгар стройки на местную недвижимость как в продаже, так и в аренде, рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. «Большое количество квартир в продаже появилось спустя семь лет после сдачи ЖК "Фьюжн Парк" на Фрунзенской. С одной стороны, было много инвестиционных квартир, с другой — достаточно спорная архитектура и остекление, далеко не все купившие были в восторге», — делится наблюдениями Вадим Ламин.
Есть и «противоядие» против миграции жильцов — даже в случае появления неудобств или претензий к качеству проекта переезд маловероятен, если квартира куплена в ипотеку. По словам Марии Литинецкой, в массовом сегменте недвижимости покупатели часто готовы мириться и с построенной эстакадой под окнами, и с вырубкой леса, и с выбросами завода, расположенного неподалеку. «Они и рады бы переехать, однако продать ипотечную квартиру достаточно сложно. Да и вряд ли кто-то купит ее по прежней цене, учитывая ухудшение качественных характеристик и появление негативных факторов», — поясняет эксперт.
В поисках идеала
Как отмечает Вадим Ламин, в последнее время все чаще молодые клиенты риэлторских компаний предпочитает аренду, а не ипотечную кабалу. «На мой взгляд, при нынешних процентах по ипотеке, она не может быть выгодной ни для каких категорий граждан. К сожалению, наши люди не просчитывают надолго, многие их решения субъективны. "Ипотечники" руководствуются эмоциями и желанием стать собственником, но никак не трезвым расчетом, который показывает, что финансово аренда значительно предпочтительнее покупки квартиры в ипотеку, если, конечно, не сравнивать покупку "однушки" в Бибирево с арендой "трешки" на Арбате», — делится эксперт.
В целом, сейчас высокая мобильность характерна для молодых людей — как обладателей «новых денег» (в первом-втором поколениях), так и наследников «старых денег». Причем такая тенденция отмечается везде: и в России, и в западных странах, подчеркивает директор по маркетингу и продажам УК «Фонд Юг» Ирина Шумская. Причину такому явлению она усматривает в том, что потребитель недвижимости еще пока не получил своего «лучшего предложения».
Еще одной интересной особенностью «жилищного поведения» эксперт называет жизнь на несколько домов, часто в разных странах, например, в связи со сменой сезона. «Со временем высокий уровень мобильности, выражающийся в частой смене основного жилья, сохранится только у относительно молодых состоятельных людей, прочие так или иначе перейдут к созданию некой системы недвижимости, которая основана на наличии основного ядра — "родового гнезда", и иных жилых объектов–"спутников", рассчитанных на сезонное или временное проживание», — прогнозирует эксперт. .