Февраль 2019-го удивил аналитиков рынка аренды — спрос на съемное жилье в Москве упал за месяц на 20 процентов. Ситуация нетипичная — обычно в начале года спрос стабильно невысокий, причем в феврале он все же повыше, чем в празднично-каникулярном январе. В чем причина столь резкого спада и какими будут его последствия для рынка, разбиралась «Лента.ру».
Статистику о падении спроса на 20 процентов относительно января 2019-го опубликовало агентство «ИНКОМ-Недвижимость». Впрочем, в компании подчеркивают, что причина нетипично резкого падения — не в том, что съемные квартиры перестали пользоваться спросом. Просто таким образом рынок стабилизировался после несколько истерического января, когда арендой вдруг массово заинтересовались те, кто в 2018-м впервые задумался о покупке собственного жилья.
Разбитые мечты
К этому располагали невиданно привлекательные условия по ипотеке — ставка опустилась до рекордного минимума, и это привело к настоящему буму покупки жилья с привлечением кредитов. Однако с осени ставки вслед за ключевой ставкой ЦБ пошли вверх, и к концу года уже не осталось сомнений в том, что «обратно фарш не провернется» — по крайней мере, в ближайшей перспективе. Это, как говорит заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова, и стало причиной арендного бума начала 2019-го.
«Но бум спроса не мог продолжаться длительное время: большинство “перебежчиков” из покупателей в арендаторы сняли квартиры в начале года, — говорит Полякова. — И февральский спад активности привел рынок в норму. В результате в нынешнем феврале показатели оказались идентичными прошлогодним — в полном соответствии с тем традиционно невысоким уровнем, на котором спрос обычно бывает в начале года».
Фото: Артур Новосильцев / ТАСС
В компании «Авито Недвижимость» тоже заметили снижение спроса — но не ажиотажное, а постепенное и неуклонное. «В Москве снижение объемов спроса началось в июле 2018-го, — говорит управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин. — И эту тенденцию можно было наблюдать всю вторую половину 2018 года». При этом, как подчеркивает эксперт, спрос на съемное жилье зависит от его характеристик — в массовом сегменте особенно востребованы «однушки», на такой тип квартир в феврале 2019-го приходилось 53,2 процента спроса. Еще 37,9 процента пришлось на двухкомнатные квартиры, а вот трехкомнатные интересовали лишь 8,4 процента арендаторов.
Подороже найдется?
В компании «Азбука Жилья» заметили еще одну любопытную тенденцию последнего времени — повышенным спросом, по данным работающих с арендой риелторов, стали пользоваться не самые дешевые квартиры, а лоты со ставкой аренды в 35-50 тысяч рублей в месяц.
«Квартиры этой ценовой категории, с хорошим местоположением и состоянием, пользуются повышенным спросом, — рассказывает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». — Таких объектов на рынке мало — количество, которое есть, не может удовлетворить спрос. Основная причина дефицита — нежелание собственников вкладываться в минимальный ремонт, при том, что жилье имеет свойство терять товарный вид. А вот снижать арендную ставку хозяева жилья почему-то не готовы. Так что если появляется хорошая квартира по ставке “от 35 до 50”, ее быстро арендуют». Такие ценовые показатели соответствуют жилью категории, которую раньше называли «бизнес-классом». Сейчас этот термин применительно к аренде почти не употребляется — может быть потому, что по своим характеристикам бизнес-класс уже почти вошел в сегмент массового спроса, наряду со стандарт- и комфорт-классами.
В целом же цены на рынке аренды, на радость квартиросъемщикам, пока что снижаются — такая динамика, по данным «Инкома», отмечается почти во всех столичных округах. Исключениями стали только ЦАО и ЮАО — здесь рост составил, соответственно, 6,5 и 1,3 процента. В остальных же округах снижение составило от 2,4 (ЮЗАО) до 7 (САО) процентов. Если «плясать» от комнатности, средняя ставка аренды столичных «однушек» за год снизилась на 7 процентов, «двушек» — на 3 процента, а вот «трешки» подорожали на 8,5 процента.
Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС
Приятная стабильность
Учитывая то общеизвестное обстоятельство, что Москва — дорогой город, огромная часть спроса арендного рынка в столице ориентирована на максимальную экономию. Такие квартиросъемщики старательно отлавливают самые дешевые варианты — и, как говорят участники рынка, в обозримой перспективе ловить будет что. Как в компании «Миэль-Аренда», так и в «Азбуке Жилья» «Ленте.ру» рассказали о том, что заметного повышения минимальной ставки аренды на рынке в последние месяцы не было и не прогнозируется. Аналогичная статистика и у «Инкома»: «За последние 12 месяцев показатель стабильно находился на уровне 20 тысяч рублей в месяц, — говорит Оксана Полякова. — Исключениями стали только август 2018-го и январь 2019-го с показателями 19,9 и 22 тысячи рублей соответственно». Но пиковый, по статистике компании, январь остался позади, и к марту самая дешевая арендная квартира Москвы снова сдается за 20 тысяч рублей в месяц.
Да, такие объекты уходят из экспозиции очень быстро — если квартира находится у метро, то ее могут снять за несколько часов. Но предложение постоянно пополняется квартирами в самой низкой ценовой категории.
«Предпосылок для кардинальных изменений в сфере найма мы не наблюдаем, — резюмирует Полякова. — Поскольку рынок аренды тесно связан с другими сегментами жилой недвижимости, возможны колебания спроса и предложения в ответ на трансформации “первички”, “вторички” или “загородки”».
«В 2019 году сохранятся тенденции прошлого года, и на рынке аренды резких трансформаций происходить не будет, — соглашается Роман Бабичев. — Хотя некоторые арендаторы действительно находятся в позиции выжидания. И в случае положительных изменений в экономике к 2020-му можно ждать каких-то перемен и в аренде». Впрочем, скорого роста ставок ждать все-таки не стоит: в случае того же улучшения условий по ипотеке спрос перераспределится в сторону покупки жилья. Правда и то, что на место купивших квартиру обязательно придут новые квартиросъемщики — из регионов или зарубежья. Это же Москва.