Чтобы квартирный вопрос не разрушил семейное счастье, к сделке нужно подойти с умом. Как уверяют юристы, жилье можно приобрести и «безопасным» способом, причем как накануне брака, так и во время него. Мы расскажем, как настоящим или будущим супругам организовать покупку жилья, чтобы исключить обиды, недовольства и возможные разбирательства.
Свадьба Кирилла и Оли, увы, не состоялась. А все потому, что потенциальные супруги начали делить недвижимое имущество, даже не успев пожениться. Оля узнала, что ее молодой человек оформил ипотеку на новостройку. Перспектива кормить семью — так как половину зарплаты Кирилла в ближайшие десять лет будут «съедать» платежи по кредиту — душу невесты не грела. «А если вдруг развод — квартира останется мужу», — справедливо рассудила девушка и, заранее обидевшись, Кириллу отказала. Между тем, шанс у молодых был…
Вместе, но врозь
Рассмотрим ситуацию: молодые люди собираются вступить в брак и купить квартиру. Сразу напомним, что если у кого-то из пары есть в собственности жилье, то оно общим уже не станет, даже если поселить и прописать в нем новоявленного супруга. Другое дело — имущество, которое приобретают вместе.
Если сначала зарегистрировать брак, а потом уже проводить сделку, квартира становится общей. Здесь все регламентировано законом. «Согласно действующему законодательству, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью», — говорит руководитель юридического департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Фото: S. Deissner / F1 Online / Corbis / All Over Press
Причем неважно, на чье имя приобретается недвижимость, кем именно внесены денежные средства и т. д. Понятно, что если вдруг случится развод, то супругам придется пережить такую неприятную процедуру, как раздел. «При этом недвижимое имущество делится между супругами в равных долях — если не заключался брачный контракт или не оформлялся договор дарения», — отмечает Михаил Гореликов, директор по правовым вопросам компании «ЛСР.Недвижимость — Москва».
Избежать раздела можно, если купить квартиру до свадьбы. Но сделку нужно организовать таким образом, чтобы сохранить независимость, а также, в случае распада семьи, свою часть имущества. Для этого Наталья Шаталина советует молодым людям оформить так называемый договор приобретения на двоих, с указанием конкретных долей каждого из будущих супругов. При этом денежные средства каждый вносит самостоятельно, то есть, квартира приобретается в складчину — вроде бы и вместе, но в то же время врозь.
Не стоит забывать и об универсальном способе урегулирования всевозможных супружеских конфликтов — это брачный договор. Как поясняет Дарья Погорельская, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЦ-Девелопмент», такой договор может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака, как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. В документе можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имеющееся «добро», на отдельные его виды или на имущество каждого из супругов. «Чаще всего брачный договор составляют те супруги, у которых уже есть общая квартира, где живет семья, и один из них хочет купить недвижимость только для себя (например, как «запасной аэродром» или для детей от другого брака)», — добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Ипотека — единолично
Сегодня, когда ипотечная ноша стала особенно тяжела, разделить ее с кем-то — почти подвиг. Неудивительно, что не все на это решаются. Оснований для сомнений много, поводов для разбирательств — тоже. «Нередко бывают ситуации, когда только один из супругов выплачивает кредит, а при разводе вторая половина предъявляет претензии на недвижимость, мотивируя их тем, что квартира была куплена в браке, а значит, это общее имущество и платежи по ипотеке совершались из общего бюджета. Формально он будет прав», — замечает Литинецкая.
Но и вариант, когда ипотеку оформляет кто-то один из пары еще накануне брака, устраивает не всех и не всегда (вспомним историю несостоявшихся супругов Кирилла и Оли). Впрочем, по мнению некоторых юристов, невеста с выводами поспешила. Так, Дарья Погорельская утверждает, что тому из молодых людей, который не собирается или не может платить кредит, даже выгодно, чтобы будущий супруг приобрел квартиру до брака. Да, квартира только его, зато исключена ситуация, когда в случае форс-мажора, будь то развод или банкротство основного заемщика, банк потребует выплаты долгов от созаемщика (в роли которого обычно выступает как раз законный муж или жена).
Не все знают, что у пары есть возможность совместно приобрести квартиру в ипотеку и до свадьбы. «При этом заемщик должен уведомить банк о вступлении в брак, также возможно оформить супруга в качестве поручителя, — рассказывает Наталья Шаталина. — Тогда второй супруг тоже будет нести ответственность по кредиту». Кстати, можно опять-таки воспользоваться брачным договором, в котором в котором все нюансы ипотеки на случай развода будут оговорены. Однако этот документ вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака. То есть, если, купив квартиру, молодые люди официально так и не оформят отношения, брачный договор не будет иметь юридической силы.
А вот взять «единоличную» ипотеку, будучи уже женатым либо замужем практически невозможно. «Дело в том, что банки подобные просьбы трактуют как повышенный риск. Ведь супруг, подписи которого нет в кредитном контракте, может делать со своей долей все что угодно, при этом, обязательств перед банком он не несет», — объясняет Михаил Гореликов.
Фото: David Schaefer / Getty Images / Fotobank
А я возьму – и не уйду!
Семейный союз, дополненный общей ипотекой, просто обязан быть крепким, потому что в случае развода экс-супругам не позавидуешь. Во-первых, банк может по факту развода потребовать от них досрочного погашения кредита (а потом уже можно будет решать вопрос раздела). Хотя это все же крайний случай, но иметь в виду такой вариант развития событий стоит. Если банк не настолько категоричен, то у бывших мужа и жены есть варианты. Первый — изменить с согласия банка ипотечный договор, и разделить на двоих ответственность за погашение кредита. Тогда каждый получает свою долю имущества, и выплачивает взносы в соответствии с ней.
Второй вариант — переоформить ипотечный кредит на одного из созаемщиков. То есть кто-то из супругов может вообще отказаться от своего права собственности на часть квартиры и переоформить договор на второго (с его согласия, естественно). Но сначала банк проверит платежеспособность того, кто возьмет на себя выплаты. Не забудем и о том, что «отказник» уже сколько-то лет исправно платил по кредиту — оплачивал квартиру, которой не получил.
Урегулировать ситуацию мирным путем получается не всегда и не у всех. Кто-то один из супругов может просто отказаться платить взносы по кредиту после развода, и долг целиком «перекладывается» на другого. Если так произошло, у бывшего мужа или жены можно отсудить компенсацию за расходы, возникшие из-за отказа совместно рассчитываться по кредиту, советует Дарья Погорельская. Или можно потребовать разделить кредитную квартиру соответственно внесенным средствам (например, не 50 на 50 процентов, а 70 на 30).
Ну и конечно, ипотечную квартиру можно продать, погасить долг и поделить деньги. «В любом случае схему реализации предлагает банк, — рассказывает Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — Когда задолженность погашается, банк выдает письмо о том, что залог снят. Сумма задолженности вычитается из вырученных денег, оставшиеся средства делятся на две равные части». Как замечает эксперт, проблемы чаще возникают даже не с юридической, а с человеческой точки зрения: когда кто-то из сторон не согласен с условиями развода, сделки часто срываются в последний момент.
Так что делить ипотечное жилье — себе дороже. Получается, что общий кредит в наше время — весьма эффективное средство от развода.