Несмотря на то, что многие богачи в последнее время отказываются от шикарных резиденций в пользу хижин на непонятных островах, существенную долю своих накоплений они по-прежнему инвестируют в недвижимость. Видимо, все-таки не хотят быть «Робинзонами» вечно. Мы выяснили, что же покупают сегодня богатейшие люди мира.
Помог нам в этом ежегодный исследовательский труд, изучающий тенденции в распределении благосостояния в мире, а также экспертные мнения крупных игроков мирового рынка высокобюджетной недвижимости. Девятый выпуск The Wealth Report — того самого исследования от международной консалтинговой компании Knight Frank — отражает предпочтения более чем 23 тысяч мировых ультра-хайнетов, или Ultra-high-net-worth individual (UHNWI), людей с 30 миллионами долларов и более в инвестируемых активах. Это самые состоятельные граждане в мире, обладающие совокупным капиталом в 1,7 триллионов долларов.
Самое интересное: в России количество UHNWI составляет 827 человек, что в пять раз меньше, чем в Лондоне (4364 человека), в четыре раза меньше, чем в Токио (3574 человек), в 3,6 раза меньше, чем в Нью-Йорке (3008 человек) и в 3,3 раза меньше, чем в Гонконге (2690 человек).
Как показал проведенный в феврале 2015 года опрос ВЦИОМ, большинство россиян считает несправедливым распределение доходов в обществе: полностью — 51 процент, частично — 38 процентов респондентов. Лишь пять процентов опрошенных придерживаются обратного мнения. При этом 11 процентов утверждают, что все граждане страны должны иметь одинаковые доходы.
Всего же в мире насчитывается свыше 172 тысяч ультра-хайнетов, обладающих совокупным капиталом в размере порядка 21 триллионов долларов. И в течение всего тревожного прошлого года состояние этих людей росло и приумножалось. Правда, масштабы этого приумножения в разных регионах были разными. В целом же, несмотря на замедление темпов развития мировой экономики, в течение 2014 года в среднем в день команда ультра-хайнетов увеличивалась на 15 человек. За год их число в мире возросло на три процента — то есть почти на 5200 человек. А за 10 лет мировая армия UHNWI увеличилась на 61 процент, или на 65335 человек. К 2024 году число супербогатых вырастет еще на 34 процента и составит почти 231000 человек, считают в Knight Frank.
Если рассматривать страны и континенты, то на данный момент больше всего богатства подконтрольно азиатским ультра-хайнетам — 5,9 триллионов долларов, тогда как в Северной Америке аналогичный показатель составляет 5,5 триллиона долларов. И все же большинство ультра-хайнетов проживает на территории США, однако, по показателю количества UHNWI на 100 тысяч населения эта страна лишь на 20 месте в мире. Первое место по этому параметру, предсказуемо, занимает Монако, а Россия — на 11 позиции.
Стоит отметить, что за прошлый год состояние выросло далеко не у всех ультра-хайнетов. Так, если 100 процентов богачей из США, действительно, стали богаче, то в России и странах СНГ это удалось сделать лишь трети «мистеров Твистеров».
Фото: Christian Hartmann / Reuters
Дом, милый дом
Ультра-хайнеты интересуются вложениями в недвижимость — именно это обстоятельство «привело» их на страницы «Дома». Объекты недвижимости составляют примерно треть их инвестиционного портфеля (около 32 процентов). Правда, у России свой путь — у нас в инвестиционном портфеле недвижимость составляет только 27 процентов. В 2014 году 37 процентов опрошенных UHNWI увеличили количество объектов недвижимости в собственности, и 35 процентов планируют продолжить делать это в 2015 году.
По данным The Wealth Report, за последний год цены на элитную недвижимость в среднем по миру выросли примерно на два процента. На первом месте по динамике цен оказался Нью-Йорк (+19 процентов), тогда как Джакарта, возглавлявшая соответствующий рейтинг в 2012 и 2013 годах, опустилась на 12 место в рамках общего замедления роста азиатских рынков. Москва на 84 месте: здесь цены на «элитку» снизились почти на четыре процента. Среди других аутсайдеров — вполне престижные Цюрих (здесь цены упали на восемь процентов), Милан (-12 процентов) и Буэнос-Айрес (-15 процентов).
По данным компании Intermarksavills, средняя долларовая цена предложения для новостроек премиум-класса в Москве в феврале составила 15530 долларов США за квадратный метр. При этом квартиры предлагались к продаже в среднем по 16800 долларов за метр, апартаменты — по 14350 долларов за метр.
При этом в целом стоимость элитного жилья в мире растет динамичнее, чем объекты массового рынка: с минимальных кризисных значений середины 2009 года стоимость премиальной недвижимости выросла на 38 процентов, а средняя стоимость объектов массового рынка — на жалкие 14 процентов.
Еще один интересный индекс, определяющий «стоимость города» — сколько квадратных метров элитной недвижимости можно приобрести за миллион долларов. В лидерах Монако — тут за миллион можно купить всего 17 квадратных метров элитного жилья, далее по списку: Гонконг — 20 «квадратов», Лондон — 21, Нью-Йорк — 34, Сингапур и Женева — по 39 метров. В Москве за миллион можно приобрести целую квартиру — 79 «квадратов» жилья где-нибудь на условной Остоженке.
Правда, как отмечает региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева, российский рынок по-прежнему остается закрытым, локальным, интересным только для инвесторов из России и стран СНГ (имеются в виду покупки частных инвесторов «для себя» — для проживания). Такая ситуация связана с неприемлемыми для европейцев условиями по ипотеке и с тем, что покупатель-нерезидент обязательно задумывается о стратегии выхода — как он когда-нибудь продаст эту недвижимость. В России иностранец, продав ее, заплатит 30 процентов от стоимости в виде налога. И не от прибыли, как в европейских странах, а именно от стоимости недвижимости, что делает любую покупку нерезидентом автоматически убыточной.
Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева: «Во время кризиса всегда появляются крупные инвесторы, которые умеют приобретать активы по чрезвычайно выгодной цене. За короткий период российская экономика третий раз входит в кризис, и с точки зрения привлекательности инвестиций в элитную недвижимость ситуация напоминает 2008-2009 годы. Инвесторы, которые не заработали в 2008 году, сегодня уже не упустят свой шанс».
Также занимательно, что частные инвесторы крайне непатриотичны — они не слишком жалуют свои страны и предпочитают покупать недвижимость за их пределами. Наиболее популярное направление для инвестиций у мировых ультра-хайнетов — Великобритания, и, прежде всего, Лондон. Правда, в последнее время россиян в британской столице не жалуют, и поэтому, полагают в Knight Frank, капиталы перебазируются в другое место. «Многие уже задумались об азиатских городах, — уточняет Елена Юргенева. — Это может быть Сингапур, Гонконг, Дубай, Ближний Восток, то есть места, где менее щепетильно относятся к санкционным спискам».
Спрос на премиальную недвижимость мира в ближайшее время будет стимулироваться, в первую очередь, новыми состоятельными игроками из Турции, Мексики, Индонезии и — внезапно — Нигерии. Это так называемые «страны МИНТ», которым прочат славу «нового БРИК». Автор обоих терминов, кстати, бывший экономист Goldman Sachs Джим О’Нил.
Если же говорить о распределении интереса ультра-хайнетов по типам объектов, то азиаты больше всего интересуются недвижимостью с виноградниками, африканцы и представители стран Ближнего Востока — недвижимостью для разведения лошадей (конные ранчо). У состоятельных европейцев и североамериканцев в приоритете горнолыжные шале. У россиян — квартиры в мировых финансовых центрах (Лондон, Нью-Йорк, Женева) и европейских столицах (Вена, Париж).
Коммерческие интересы
Очевидно, что жилая недвижимость остается самым популярным классом частных инвестиций в недвижимость: 81 процент опрошенных UHNWI поставил ее на первое место в списке приоритетов инвестирования. В России этот показатель составляет 100 процентов. Но не стоит забывать и о недвижимости коммерческой. В лидерах тут, конечно, офисы, которые привлекают 59 процентов ультра-хайнетов мира. В России/СНГ деловая недвижимость интересует 63 процента опрошенных. На втором месте в коммерческом рейтинге торговая недвижимость — 47 процентов по мировому показателю, 50 процентов – по российскому. Гостиницы небезразличны 37 процентам мировых ультра-хайнетов и 43 процентам российских.
Фото: Shannon Stapleton / Reuters
Что интересно, востребована богачами и сельскохозяйственная недвижимость — ею интересуются половина российских UHNWI и 37 процентов мировых. На последнем месте — склады и индустриальная недвижимость. Лишь 17 процентов опрошенных состоятельных инвесторов из России и стран СНГ заинтересованы в покупке складских объектов. В мире показатель чуть выше — 31 процент.
Если переводить интерес в цифры, то в 2014 году ультра-хайнетами было заключено сделок с коммерческой недвижимостью на сумму около 619 миллиардов долларов, что на семь процентов больше, чем в 2013 году. Примерно четверть из этих сделок (свыше 150 миллиардов долларов) прошла с участием частного капитала, крупнейшей из них стала покупка лондонского небоскреба «Мэри-Экс» (знаменитого «Огурца») состоятельной бразильской семьей.
По данным JLL, в 2014 году в Москве было куплено и арендовано около 1,1 миллиона квадратных метров офисов, что на 24 процента ниже показателя 2013 года и является наименьшим результатом за последние пять лет. Структура спроса на офисные площади также претерпела заметные изменения: доля сделок продления и перезаключения договоров аренды выросла до 40 процентов от общего объема транзакций на рынке по итогам 2014 года по сравнению с 20 процентами в 2013 году.
Директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Алан Балоев считает, что в ближайшем будущем интерес к инвестированию в недвижимость будет расти за счет падения цен на нефть: высвободится большое количество капитала, который будет направлен на приобретение потребительских товаров и, в свою очередь, «квадратов». «Это падение — критический фактор, который изменит ситуацию в экономике и на рынке инвестиций в недвижимость», — говорит эксперт.
Кстати, уже сегодня растет спрос на альтернативные виды недвижимости: медицинские учреждения, студенческую недвижимость премиального класса и тому подобное, не совсем типичное предложение. Кроме того, состоятельные частные инвесторы вкладываются в строительство и реконструкцию.
Стоит отметить, что коммерческую недвижимость, так же, как и жилую, частные инвесторы предпочитают покупать за пределами своих стран. И Великобритания (прежде всего, Лондон) остается наиболее популярной точкой, объединяющей деньги всех мировых ультра-хайнетов. Германия — на первом месте для британцев и на втором — для других европейцев. Азиаты предпочитают инвестировать в коммерческую недвижимость Австралии и США после Великобритании. Южноафриканский рынок привлекает преимущественно китайцев. А коммерческая недвижимость США интересна, прежде всего, китайцам, корейцам, израильтянам и другим жителям Ближнего Востока.
Тачки, марки, два вина
Как показало исследование, не недвижимостью единой живы богачи из разных стран мира. Так, у 61 процента мировых UHNWI растет интерес к инвестициям в предметы роскоши. 63 процента из них интересуются предметами искусства, 48 процентов коллекционируют вино, три процента вкладываются — неожиданно — в почтовые марки. Еще ультра-хайнеты, как ни банально, любят часы и автомобили — классические коллекционные.
Основной мотивацией вложения средств в предметы роскоши продолжает быть удовольствие (62 процента опрошенных). Хотя у индийцев такую же значимость имеет фактор статусности, а у корыстолюбивых азиатов основная мотивация — прирост капитала.