Словосочетание «заработать на съемной квартире» у большинства московских арендаторов вызывает, в лучшем случае, приступ гомерического хохота, а в худшем — всплеск агрессии, причем вполне мотивированной: арендные ставки в городе высоки, тут бы выжить как-то, желательно — в четырех стенах, а не в подземном переходе. Какой уж там заработок…
Но — как ни парадоксально — возможность нажиться на «гостях столицы» есть не только у москвичей в десятом поколении с парой-тройкой «лишних» квартир. Арендатор и арендодатель в одном лице, причем не владеющий никакой недвижимостью, — явление не слишком распространенное, но реальное.
О чем Вы?
Для начала — немного теории. Ситуация, когда арендатор сдает часть или все арендованное имущество в аренду третьему лицу, называется субарендой, или «вторичной арендой». Именно в этом случае арендатор сам становится арендодателем по отношению к этому лицу.
«По нашим данным, количество таких арендаторов на рынке жилой недвижимости не превышает 10 процентов, — рассказывает руководитель отдела жилой элитной недвижимости Delta estate Анна Колосова. — Это связанно, в первую очередь, с большими рисками субарендаторов. Не каждый собственник, как и не каждый арендатор, готов заключать договор субаренды. Однако, в сфере коммерческой недвижимости этот показатель достигает 25-30 процентов».
Действительно, субаренда — это понятие, скорее, из мира офисов. Самый наглядный пример здесь — коворкинги, горячо любимые разнообразными фрилансерами — программистами, дизайнерами, журналистами и прочими «вольными художниками». Владельцы коворкинг-бизнеса снимают большое помещение у собственника, заполняют его разноцветной мебелью, кофе-машинами и стильными деталями интерьера, вроде розового фикуса, а затем сдают рабочие места в аренду — естественно, с большой финансовой выгодой для себя.
Фото: Марина А. / Фотобанк Лори
Но и для рынка жилья «вторичная аренда» в последнее время становится нормой. «Субаренда в Москве не является редкостью, — подтверждает и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Как правило, пересдают не всю квартиру, а только комнату, чтобы сэкономить на аренде».
«В кризис несколько увеличилось количество субарендаторов, но эти изменения незначительны», — говорит Анна Колосова.
А вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова, напротив, считает, что субраренда — это «дела давно минувших дней»: «Случаи субаренды жилой недвижимости были распространены на рынке 10-15 лет назад — люди снимали квартиру за одну цену и сдавали за другую, более высокую. Но, благодаря распространению Интернета и появлению большого количества профильных ресурсов, развилась финансовая грамотность собственников, и сегодня такие сделки стали редкостью».
Скажи, зачем?
Редкость или нет — вопрос спорный, подсчитать таких «псевдоарендодателей» непросто, так как большинство из них действует самостоятельно, не пользуясь услугами риэлторских агентств. Ясно одно — руководствуются они, прежде всего, желанием извлечь хоть какую-то пользу — лучше всего, конечно, денежную — из непрестижного статуса арендатора.
«Причин может быть несколько, но самые традиционные случаи такой аренды это: арендатор переехал в более бюджетную квартиру, чтобы заработать средства от сдачи в аренду имеющегося жилья, или же арендатор переехал в другую квартиру в связи со сменой работы или школы детей, чтобы экономить время на дороге», — рассказывает Анна Колосова.
Да, несмотря на кажущуюся алчность собственников квартир в Москве, ситуации, когда арендное жилье можно пересдать по более высокой ставке, довольно распространены. Идеальный вариант — хозяин жилья уезжает за границу и не может или не хочет заниматься арендными вопросами, не стремясь, в том числе, повышать стоимость договора.
Фото: Денис Малышев / Фотобанк Лори
«Довольно многие уезжают за границу и сдают свою квартиру в Москве, — поясняет начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая. — В данном случае есть ряд минусов, так как нет управляющей компании, собственник вынужден сам следить за процессом, со всеми вытекающими проблемами (смена квартиросъемщиков, своевременность оплаты, конфликты с соседями, текущий ремонт и прочее). Такие собственники весьма заинтересованы в постоянных квартиросъемщиках, и не торопятся поднимать плату за квартиру».
Пока они не торопятся, квартиросъемщик может распоряжаться жильем по своему усмотрению — например, пересдать его втридорога.
Еще одна популярная схема — сдача части арендуемой недвижимости, то есть комнат, с целью экономии. Впрочем, как отмечает Роман Зеленский, в последнее время, на фоне падения арендных ставок, все больше нанимателей могут выбрать отдельную недорогую квартиру и не заниматься пересдачей чужих метров.
Между тем, в сегменте элитной аренды субаренда — это хорошо отлаженный бизнес. «Наиболее распространенный пример — случаи, когда собственнику достается квартира, расположенная в центре, в сталинском или дореволюционном доме, в наследство, — рассказывает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate. — Такая недвижимость может пребывать в плачевном состоянии, при этом площадь и расположение квартиры вполне могли бы способствовать ее выходу на премиальный арендный рынок. Но у собственников, неожиданно получивших такое наследство, может не быть денег на ремонт. Выйти из такой ситуации помогут компании или частные лица, зарегистрировавшие ИП, которые занимаются сдачей недвижимости в субаренду. Они снимают квартиры в плохом состоянии на длительный срок, заключая договор аренды с правом последующей пересдачи объекта. Делают ремонт, обставляют новой мебелью и сдают уже по более высокой цене».
При этом выгоднее всего пересдавать такую недвижимость на короткий срок — от нескольких дней до нескольких месяцев. «Для собственника это гарантированный постоянный доход, а для управляющей компании доход в размере 30-50 процентов от выплачиваемой собственнику арендной ставки», — отмечает Дарья Самойлова, директор департамента аренды жилых помещений компании Blackwood. По словам Тимура Сайфутдинова, ежемесячный доход при 70-процентной заполняемости (при краткосрочной аренде 100-процентной добиться нереально) от квартиры площадью 70 квадратных метров в центре Москвы может составить 120 тысяч рублей. «Конечно, проблем с организацией краткосрочной аренды больше, но и эффективность этого проекта на лицо», — подчеркивает эксперт.
Тебя посодют!
И все же, большинство случаев пересдачи квартир в Москве нелегальны. «Чаще просто снимают квартиру, а потом ее пересдают — и хорошо, если кому-то одному, а не пяти одновременно. Но это чаще всего мошенничество, так как реальный собственник о пересдаче ничего не знает, а сделка подобного рода без согласия собственника не является законной», — сетует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
За сдачу в аренду квартиры без разрешения владельца предусмотрена уголовная ответственность, предупреждает директор департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева. По ее словам, чаще всего в субаренду жилье сдается через частных маклеров, «которые ничего не проверяют, документы по сделке не оформляют и ничего не гарантируют».
Фото: Алексей Цибаев / Фотобанк Лори
Главной жертвой субарендного преступления обычно становятся новые обитатели квартиры — они могут попасть в неприятную или даже анекдотичную ситуацию. «Например, владелец квартиры может неожиданно прийти и застать чужих людей, после чего посредникам приходится выдумывать сложные легенды о приехавших родственниках и гостях, — говорит руководитель направления по связям с общественностью сайта «Из рук в руки» Анна Чуксеева. — Очевидно, что раскрывшийся обман практически всегда плачевен и для посредника, и для текущих жильцов».
Между тем, субаренда может быть легальной, но для этого должны быть соблюдены три условия:
— хозяин квартиры обязательно должен знать, что его квартира будет пересдаваться;
— в договоре аренды должна быть прописана возможность субаренды;
— сдать квартиру в субаренду можно на срок, не превышающий срока аренды.
Пересдавать жилье, проигнорировав необходимость соблюдения этих условий, эксперты категорически не рекомендуют. «Все-таки собственники хотя бы изредка сами или через своих представителей справляются о состоянии квартиры и нынешних жильцах», — отмечает Дарья Самойлова.
Да, идеальных владельцев, уехавших в тибетские горы и отрекшихся от всего земного, в Москве немного. Поэтому «химичить» с арендуемыми квартирами можно, только оставаясь в рамках закона. А арендаторам следует тщательно и спокойно проверять все документы при заключении договора, и особенно внимательно изучать бумаги, удостоверяющие права собственности — чтобы однажды, открыв дверь, не услышать от настоящего владельца квартиры: «А ты кто такой? Давай, до свиданья».