«Жилая застройка будет более плотной» Что появится на месте московских «хрущевок»

В 60-е годы прошлого века типовые пятиэтажки помогли решить проблему расселения московских коммунальных квартир и бараков. Теперь их собираются сносить. Что вырастет на их месте? Как должен развиваться большой город и как сделать спальные районы центрами культурного притяжения и местами, удобными для жизни? На эти вопросы «Ленты.ру» ответил заведующий Международной проектно-учебной лабораторией экспериментального проектирования городов НИУ ВШЭ Дмитрий Наринский.

Большая стройка

«Лента.ру»: Тесные и неказистые панельные хрущевки в свое время решили квартирный вопрос советского человека, но с годами превратились в тяжкое наследие эпохи. Была ли альтернатива этим технологиям?

Наринский: Прорабатывались разные конструктивные решения. Вполне возможно, что при определенном стечении обстоятельств мы бы пошли другим технологическим путем — например, были экспериментальные проекты из пластика.

Кроме того, страна много строила из дерева, но в погоне за дешевизной и в силу технологической отсталости получались исключительно деревянные бараки. Мы немного не дошли до финских щитовых домов, которые были бы следующим шагом. В другой ситуации советские проектировщики могли бы заимствовать щитовые технологии, и развитие жилого домостроения у нас пошло бы по иному пути.

Но блочно-панельные технологии оказались дешевле. Или проще?

Прежде всего, дело в процессе изготовления. Это серийное типовое домостроение. Основная часть работ делается в цеху на заводе, а на стройке просто идет сборка. Это была общемировая тенденция в тот период, у нас выбрали один из нескольких вариантов, а другие технологии не получили развития.

Если бы в СССР избрали другой технологический подход, это как-то отразилось бы на современном облике города?

Дело не в технологиях, а в определенных социальных и политических факторах, существовавших в тот период. Те страны, с которыми мы себя сейчас сравниваем, существовали в условиях частной и муниципальной собственности на землю. Стоимость земли там выражалась в конкретном денежном измерении. В СССР она фактически ничего не стоила, и в отсутствии земельных отношений микрорайоны у нас развивались с учетом этой особенности.

Одним из основных отличий этого типа застройки является невозможность формирования отдельных земельных участков, территорий общего пользования и так далее. Это были территории, застроенные домами на определенном расстоянии друг от друга. Именно это и обусловило сегодняшние сложности развития города.

Снести нельзя оставить

Оправдан ли план массового сноса пятиэтажек? Они действительно отжили свое?

Я не могу говорить обо всех пятиэтажках, они находятся в разном техническом состоянии. Речь идет прежде всего о панельных домах. Там использовались конкретные технологические решения, которые больше нигде в мире уже не воспроизводятся. Даже французы — а пятиэтажки как массовое жилье пошли именно из Франции — достаточно быстро сняли с производства этот вид строительной продукции.

Как скажется на городе массовый снос пятиэтажек?

Мне кажется, снос этих строений нужно сопоставлять с застройкой Новой Москвы. Что будет лучше для жителей города и менее болезненным в перспективе — рост города вширь или интенсивное развитие уже застроенных территорий с их реконструкцией?

Города в странах Европы развиваются в своих границах. У нас же есть ужасная традиция «обрушающего» расширения. Мы расширяем город, обрушая его структуру. Поэтому идея реконструкции старой застройки абсолютно правильна. Я считаю более правильным развивать серединный пояс города, а не бросать силы на развитие Новой Москвы.

Многим людям, живущим в пятиэтажках, предлагают улучшить свои жилищные условия именно в Новой Москве.

Наверное какая-то часть девелоперов будет предлагать людям более выгодные условия в отдаленных районах, в том числе и в Новой Москве. В городской программе говорится, что жилплощадь переселенцам будет предоставляться в рамках района проживания, а если речь идет о центре, в пределах ЦАО. При этом увеличение площади новых квартир будет достигаться за счет коридоров, санузлов и кухонь. Но если человек хочет увеличить именно жилую площадь, то почему бы не рассмотреть варианты в других районах.

Я бы обратил внимание на одну очень важную вещь: по сути сейчас речь идет о том, что девелопером выступает город (для этого будет создан специальный фонд). К этому можно относиться скептически, но если говорить о международной практике, то в других странах по большей части именно муниципальные власти занимаются такими крупными проблемными территориями.

В России не так?

У нас в последние годы шел сильный перекос в сторону частного девелопмента. Он нужен и очень важен в экономическом плане, но город может создавать продукт по строго выполняемым стандартам, благодаря этому будет меняться общее отношение частных девелоперов к своей продукции. А сегодня Москва и пригороды перегружены морально устаревшим предложением тех же самых панельных домов, которые от пятиэтажек отличаются по сути только количеством этажей.

Квартальная застройка

Так что же надо строить на месте хрущевок?

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов в последние годы пытается внедрить идею квартальной застройки. Я думаю, что мы близки к этому.

Чем квартальная застройка отличается от микрорайонной?

Квартальная застройка предполагает возведение небольших и компактных групп домов, вокруг которых должна идти ограничивающая их улица. А микрорайон — это большое открытое пространство, на котором собрано много домов, соединенных проездами. В квартальной застройке благоустройство концентрируется на отдельных территориях и становится доступным для жителей всех близлежащих кварталов — оно не является частью конкретного двора или дома. Территории общего пользования, такие как парки и скверы, будут выделены из жилой застройки. А в случае микрорайона эти территории, как правило встроены в жилые. Мы же считаем, что их обязательно надо разделять. Жилая застройка при этом будет более плотной, но не станет расти в высоту. Все европейские примеры говорят о том, что при семи- и девятиэтажной квартальной застройке можно достигать плотности в 2,5 раза выше, чем при микрорайонной.

Но девелоперам выгодно строить высокие башни.

Правильно. Потому что девелопер — это коммерческая структура. Но когда в качестве девелопера выступает город, он должен руководствоваться иными принципами. Это очень важно, но пока, к сожалению, не всем до конца понятно.

Идея о том, что на квадратном метре высотного дома можно заработать больше, — иллюзия, если речь идет о микрорайоне. Ведь на смежных территориях мы теряем столько же денег, сколько получаем на конкретной подошве здания. Микрорайон никогда не дает высокой плотности застройки. Даже при очень высокой этажности в нем всегда будут разреженные пространства. В этом суть микрорайона: большие расстояния от одного дома до другого.

Не будет ли чересчур плотная застройка, когда дома стоят в 20-30 метрах друг от друга, давить на жильцов?

Когда мы гуляем по улицам европейских городов, нас же это не смущает при шестиэтажной застройке.

Но у нас типовые дома, а в Европе они существенно разнообразнее.

Именно. В рамках квартальной застройки невозможно воспроизведение типовых моделей.

Не означает ли это увеличения затрат на проектирование?

Помимо моей работы в ВШЭ, я являюсь вице-президентом Союза архитекторов России. Мы подсчитали, что за последние 20 лет стоимость проектирования условного квадратного метра упала в 2,5 раза и более. Большинство коммерческих девелоперов привыкли экономить на старте. Своих денег в проект они практически не вкладывают, берут типовые решения.

В 1990-е годы проектирование занимало 7-9 процентов от общей стоимости строительства, а теперь эта цифра опустилась до 2,5 процента, иногда и меньше. Это фактически воспроизводство существующего проекта с минимальной модификацией. Но есть надежда, что город, выступая в качестве девелопера, прислушается к позиции главного архитектора, которая, надеюсь, будет поддержана профессиональным сообществом. Ведь это даст импульс для новых градостроительных решений в развитии Москвы.

Может, вообще избавиться от коммерческого девелопмента, ведь частники по большей части занимаются штамповкой типовых проектов?

Это иллюзия. Есть дорогой сегмент, где нет типовых решений, и я думаю, что именно им и должен заниматься частный девелопмпент. А город должен заниматься социальным жильем, жильем стандарткласса. Зачем это частному девелоперу? Он должен получать большую прибыль, это его задача — продавать не больше, но дороже.

А что по этому поводу думают сами частные девелоперы?

В обозримом будущем должна измениться действующая экономическая модель. Она зародилась в период ажиотажного спроса на жилье, и он, как мне кажется, прошел. Это удар по строительному рынку, но то, что город начинает заходить на него в качестве девелопера, выльется в поддержку отрасли.

Кстати, не надо думать, что девелоперы и строители — это одно и то же. Девелопмент предоставляет посреднические услуги между потребителем и строителем. Эти услуги должны перейти в другой формат и сегмент и точно уйти из экономкласса.

Спальные районы

Чтобы отдохнуть, многие москвичи едут из спальных районов в центр. Как решать проблему этой рекреационной миграции, сделать отдаленные районы культурными центрами?

При реконструкции должна появляться не только жилая функция, но и другие. Сейчас всем очевидно, что в этот набор должны входить социальные объекты — школы и детские сады. Конечно, должна появляться торговля. Все уже привыкли, что помимо крупных торговых центров есть магазины шаговой доступности.

Но помимо этого необходимы помещения клубного типа для общения жителей. В Москве пропали возможности для творчества — кружки, секции и так далее. В современном преломлении это могут быть коворкинги, еще что-то. Для этого уже в момент проектирования должны появляться различные помещения с вариативным назначением. Кто-то откроет клуб, кто-то школу танцев — для этого все первые этажи нужно делать нежилыми. Когда это будет реализовано, жизнь потечет по-другому. Зародятся новые форматы активности. Они, конечно, станут развиваться по бизнес-моделям, но сейчас, при такой застройке, для такого бизнеса просто нет места.

Важная проблема спальных районов — огромное количество машин во дворах. Есть предложение сделать парковку платной, но поможет ли это решить проблему?

Прежде чем что-то запрещать, надо, конечно, что-то предложить. Вопрос — что? В последние годы было построено много жилых комплексов с гаражами под дворовыми пространствами. К сожалению, зачастую они не выкуплены жильцами окружающих домов.

Почему?

Выбор был следующий: либо человек где-то бесплатно бросит машину, либо он сейчас потратит деньги и купит гараж. Конечно же, будущий жилец выбирал не платить. Давайте представим, что у него больше нет возможности бесплатно бросить машину во дворе. Более того, если парковка в ряде мест вообще будет запрещена, то хочешь не хочешь, а придется выбирать для себя гараж.

Основная ошибка нынешних девелоперов заключается в том, что они стремились продать парковочные места. Понятно, что это была погоня за безумной прибылью, которая в то время превышала 200 процентов. В результате один из уровней таких паркингов оказывался непроданным и стоял закрытым на замок. Но ведь можно зарабатывать на сдаче их в аренду.

У человека должен быть выбор: он может купить место, потратив сумму, равную пятилетней аренде, либо тратить понемногу, но в итоге отдать больше, чем стоит это место. Или конкурировать с другими жильцами за бесплатное место на придомовой парковке. Так каждый сможет решить, что ему больше подходит.