Ипотечный рай с предельно низкими ставками и комфортными условиями для россиян, похоже, остался в прошлом. С подъемом ключевой ставки Центробанка РФ начали расти и ставки. Вот и Сбербанк, еще недавно говоривший о курсе на дальнейшее снижение, поднял ставки — на 0,4-0,6 процентного пункта в зависимости от конкретной программы кредитования.
Насколько это плохо для тех, кто собирался, но так и не собрался пока купить квартиру, «Лента.ру» пообщалась с игроками рынка недвижимости.
«В сегменте ипотечного кредитования царят повышательные настроения, — рассказывает руководитель департамента ипотеки компании «Бон Тон» Ольга Шихова. — Одни банки скорректировали условия еще до увеличения ключевой ставки, другие внесли изменения в своих программах после. Игроки банковского рынка немного отыграли вверх, и повышение составило до 1-1,5 процента в зависимости от проводимой политики и своих возможностей».
«Мы ожидаем, что ставки по ипотеке вырастут — на 0,5-1,5 процента, — прогнозирует Сергей Козлов, заместитель председателя правления, директор кредитного департамента СДМ-Банка. — Вот несколько причин: инфляция выше прогнозной; повышение ключевой ставки ЦБ; ожидание падения курса рубля и, как следствие, стимулирование банками неперетекания средств клиентов в валюту. Результат — повышение ставок по депозитам и кредитам крупными игроками рынка, которое мы уже наблюдаем».
Фото: Артур Новосильцев / ТАСС
Пример Сбербанка, повысившего ставки, скорее всего, подстегнет и другие банки к корректировке условий, добавляет Ольга Шихова. К 20-м числам октября это сделали уже около десяти кредитных организаций, уточняет Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
«Опасения экспертов в том, что банки продолжат повышать ставки, вполне оправданы, — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Судя по нынешним тенденциям, уже к концу этого месяца большинство ведущих банков будут кредитовать ипотечных заемщиков по ставке выше 10 процентов».
При этом именно 10 процентов — это психологический порог, который очень важен для ипотечных покупателей, подчеркивает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Самый большой рост выдачи ипотечных кредитов пришелся на период, когда средневзвешенная ипотечная ставка стала ниже 10 процентов, — говорит эксперт. — Большинство ориентируется на него, и пока ставка по ипотеке ниже 10 процентов, предпосылок для оттока покупателей и спада на первичном рынке нет».
Как сильно вырастут ставки по ипотечным кредитам? В среднем, как говорит директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева, «прикинуть» грядущее повышение можно, умножив рост ставки ЦБ в 2-4 раза — сейчас ставку повысили на 0,25 процентного пункта, значит, ставки поднимутся на 0,5-1 процентный пункт. Пример Сбербанка вполне вписывается в эту схему. Но будут и исключения, добавляет эксперт.
Фото: Светлана Холявчук / ТАСС
«Некоторые кредитные организации на самом деле не могли позволить себе снижать ставки по ипотеке так быстро, как делали это весь год, — поясняет Подкидышева. — Эти банки будут теперь резко возвращать полтора-два процентных пункта к своим ставкам».
«По данным наших аналитиков, в перспективе ближайшего года можно ориентироваться на ставку в районе 10-11 процентов годовых», — резюмирует Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
«Некоторые эксперты настроены совсем уж пессимистично, говоря о возникновении “заградительных ставок” в 2019 году, — добавляет Татьяна Подкидышева. — Будем надеяться, этого все же не произойдет, учитывая, что доля ипотечных покупателей на первичном рынке недвижимости составляет порядка 70 процентов, на вторичном — не менее 50 процентов. Отрезать этот канал снабжения было бы губительно для всей строительной отрасли».
Екатерина Николаева, начальник отдела аналитики компании «Мосреалстрой», настроена оптимистичнее. «Резкого повышения ипотечных ставок в ближайшие полгода-год ожидать не стоит, — говорит эксперт. — Учитывая, что президент поручил снизить ипотечную ставку до 8 процентов, ориентировочный прогноз роста показателя на 2019 год — не выше 10 процентов».
Но расслабляться рано: ипотечные условия — не единственный фактор, влияющий на динамику цен на жилье, подчеркивает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. «На рост цен в ближайшие два года повлияют переход на новые условия финансирования, а также рост себестоимости строительства, — говорит эксперт. — В результате за два года жилье в среднем подорожает на 20 процентов». Подобный прогноз дает и Дмитрий Таганов.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
«Рост НДС, усиление инфляции, переход на проектное финансирование — все это в совокупности приведет к росту себестоимости строительства в 2019 году на 10 процентов и еще на пять — в 2020 году, — прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — Часть застройщиков будет вынуждена поднять цены, часть — заморозит вывод новых проектов», добавляя, что рост цен на рынке новостроек составит порядка 5-7 процентов в год. По мнению эксперта, сильнее цены повышать застройщики не рискнут — это гарантированно отпугнет покупателей.
Куда пессимистичнее прогноз Рустама Арсланова: «В ближайшей перспективе, к 2019 году, рост цен составит уже 8-10 процентов, а вот в дальнейшем квартиры могут подорожать и до 30 процентов», — считает эксперт.
«Я бы не стал полностью исключать негативный вариант развития событий, — добавляет Андрей Колочинский. — В случае введения очередных санкций со стороны США, падения цен на нефть и дальнейшего ослабления национальной валюты, может повториться сценарий предыдущего кризиса».
Если же ориентироваться на умеренно оптимистичный вариант развития событий — что, кроме ставок и цен на жилье, изменится на рынке новостроек? В первую очередь продуктовые характеристики квартир, которые подстроятся под более скромный бюджет покупателя.
«В последнее время некоторые девелоперы уменьшают общую площадь квартиры за счет снижения размера вспомогательных помещений (коридоры, кладовки, балконы, лоджии), — рассказывает Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. — Причем это касается почти всех сегментов жилья, начиная от массового и заканчивая премиальным. Снова начала расти доля студий в проектах. За последний год в новостройках массового сегмента доля таких квартир в экспозиции выросла с 5,4 до 6,8 процента. В реализацию выходят проекты, где доля студий достигает 22 процентов».
«Покупательская аудитория, рассматривающая полноценные квартиры, переориентируется на объекты с меньшим метражом, — развивает тему Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Условно говоря, если при ставках 9-9,5 процента они могли позволить себе однокомнатную квартиру площадью 40 метров, то при ставке 10-11 процентов ограничатся 35-метровой».
В соответствии с этими тенденциями застройщики пересмотрят свою продуктовую линейку, прогнозирует эксперт. «Уже сейчас в столичных проектах комфорт-класса можно встретить пять-десять разных по площади вариантов двухкомнатных или однокомнатных квартир: застройщики стараются привлечь покупателей с самыми разными, но предельными по своим размерам бюджетам, — поясняет Литинецкая. — При дорожающей ипотеке эта политика получит развитие, причем ставка будет делаться на самые небольшие в рамках своей типологии квартиры».