Закрытие границ и падение курса рубля спровоцировали бум на рынке недвижимости Крыма. Жилье на полуострове скупают преимущественно выходцы из других регионов страны — в надежде на то, что смогут пользоваться им сами или выгодно сдать в аренду застрявшим внутри страны туристам. Число запросов на покупку крымских квадратных метров в 2020-м увеличилось втрое по сравнению с показателем за прошлый год. И этому можно было бы порадоваться, но качественные квартиры уже распроданы на пару лет вперед, а цены на недвижимость резко выросли. Риелторы сетуют, что порой им просто нечего предложить «гостям», и это идет вразрез с местными законами гостеприимства. Охота за провинцией у моря, съехавшие с катушек цены и годный климат в ипотеку — в материале «Ленты.ру».
«По 30 претендентов на одну квартиру»
Бум на рынке недвижимости полуострова начался в середине июля, практически сразу после снятия ограничений, действовавших из-за распространения коронавируса, отмечают риелторы. Покупатели брали (и до сих пор берут) все — от квартир в непрестижных «панельках» до элитных апартаментов и частных домов по цене от 10 миллионов рублей и выше.
По оценке аналитиков фонда коллективных инвестиций «Рентавед» (возводит жилой комплекс в Ялте), количество запросов на приобретение жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно показателей прошлого года. «Рост спроса зафиксирован на все сегменты жилой недвижимости, включая элитный, где средний чек покупки — 20-30 миллионов рублей. Однако самыми востребованными на полуострове стали квартиры классов "комфорт" и "бизнес" в ценовом диапазоне 3- 8 миллионов рублей», — говорится в материалах фонда, предоставленных «Ленте.ру».
Большинство «новых крымчан» приезжают из Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Чаще всего они ищут квартиры и индивидуальное жилье в Севастополе, Симферополе, Ялте, Алуште и Евпатории.
Новостройки в Алуште
Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС
Еще до пандемии крымский рынок жилья не ломился от вариантов — на каждый ликвидный объект приходилось около 10-12 покупателей, а после «запуска» COVID-19 этот показатель увеличился до 30-35 претендентов. Эксперты называют дефицит жилья в Крыму колоссальным.
Они также отмечают, что на полуострове достаточно сложно получать разрешения на строительство жилья, да и сами застройщики не торопятся увеличивать объемы ввода: они довольны ростом цен на недвижимость, который во многом спровоцирован нехваткой предложения.
«Стоит отметить ухудшающуюся ситуацию с новыми площадками для строительства многоквартирных жилых домов. Отсутствие выхода на рынок новых жилых комплексов и, соответственно, уменьшение количества предложений на стадии "котлована" еще больше подогреют цены как на первичном, так и на вторичном рынках», — предупреждают специалисты «Аналитической корпоративной группы».
Продам, дорого
В популярных курортных поселениях Крыма готовое жилье в 2020 году дорожало рекордными темпами. «Причина очевидна — закрытые границы и девальвация рубля», — поясняют аналитики Restate.ru (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). По их подсчетам, в период с января по август Алушта возглавила рейтинг российских городов с наиболее быстро растущими ценами на вторичном рынке. В среднем с начала года жилье в городе подорожало на 31 процент.
Виды Ялты
Фото: Рюмин Александр / ТАСС
На втором месте — Ялта, где квадратный метр готового жилья с января по середину августа вырос в цене на 23 процента. «В этом городе проживает менее 150 тысяч человек, предложение не столь велико и, соответственно, высокий ценник при ажиотажном наплыве туристов в последние годы, а в нынешнем — особенно. Собственно, Ялта по стоимости квадратного метра оставила позади Петербург и постепенно приближается к Москве», — указывают эксперты. В Севастополе ценник вырос ненамного, составив к началу осени 95 тысяч рублей за квадратный метр.
По данным фонда «Рентавед», стоимость квадратного метра в крымских новостройках в свою очередь выросла почти вдвое в период с 2014-го по октябрь 2020 года: 51 тысячи против 97 тысяч рублей. Средняя стоимость «вторички» на полуострове за аналогичный период увеличилась с 56,5 тысячи до 88 тысяч за «квадрат».
Риелторы утверждают, что объекты по цене 2,8-3 миллиона рублей в Крыму раскупаются моментально. «В какой-то момент людям, которые хотели купить и сразу начать делать ремонт, стало нечего предложить», — сетуют они.
В Restate.ru среднюю стоимость вторичной квартиры в Крыму оценивают в 5,03 миллиона рублей, частного дома — в 7,24 миллиона рублей (данные на 20 ноября). Очевидно, это усредненные показатели, разброс цен на квартиры — от 1,9 миллиона до 16,5 миллиона рублей, в сегменте индивидуального жилья — от 1,1 миллиона до 39 миллионов рублей.
Вид на город Судак
Фото: Владимир Вяткин / РИА Новости
В банке РНКБ (основной ипотечный кредитор в Крыму) указывают, что самое дорогое жилье предлагается в курортной зоне на Южном берегу Крыма. А также в окрестностях Ялты, Алушты, Судака и частично Севастополя и Феодосии, где средняя стоимость «квадрата» в многоквартирных домах доходит до 130 тысяч рублей, а средняя стоимость дома колеблется в районе 30 миллионов. Демократичные предложения стоит искать в степной части полуострова: там за «квадрат» просят 30-35 тысяч рублей. Исключение — столичный Симферополь, где квадратный метр квартир оценивается в 79 тысяч рублей.
База ЦИАН предлагает выбор квартир и апартаментов в 118 новостройках Крыма, из них в четырех есть предложения по цене до 2 миллионов рублей — это строящиеся жилые комплексы в Симферополе, Керчи и поселке Черноморское. На вторичном рынке в указанный бюджет «вмещаются» более 800 лотов, большинство расположены в Симферополе и окрестностях, а также в небольших степных поселках, но есть единичные предложения в населенных пунктах у моря — Севастополе, Евпатории, Алуште, Алупке, Судаке, Керчи. Речь идет о студиях минимальной площади (как правило, до 20 квадратных метров) в морально и физически устаревших жилых домах. В ряде случаев серьезные вопросы вызывает юридическая чистота объектов.
Покажите паспорт
Рынок недвижимости полуострова в целом остается «сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя», — подчеркивают в фонде «Рентавед». Долю предложений с неприятными сюрпризами, то есть небезопасных, там оценивают в 80 процентов.
Многие уверены, что за 1,5-2 миллиона найдут привлекательное жилье в Крыму. Однако таких предложений на полуострове нет
«Здесь можно найти и квартиры в небольших жилых комплексах, построенных вопреки закону на землях для индивидуального жилищного строительства, и предложения по покупке новостройки по предварительному договору купли-продажи, и "вторичку", принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям», — перечисляют эксперты. Они считают, что лучший для стремящихся в Крым вариант — это покупка квартиры у застройщика, работающего по федеральному закону №214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»). При этом квартиры, которые можно приобрести у надежной строительной компании в соответствии с нормами этого закона, раскупаются молниеносно.
Новостройка в Крыму
Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС
В РНКБ также предостерегают от покупки жилья на вторичном рынке у третьих лиц по доверенности. Если есть даже минимальные сомнения, от покупки таких квадратных метров лучше отказаться, подчеркивают в банке.
И все же большинство заявок на приобретение жилья в Крыму остаются неудовлетворенными вовсе не из-за юридических несовершенств объектов недвижимости, а по вине самих приезжающих на полуостров. Они, по словам риелторов, зачастую не готовы к «реалиям региона». «Зная, что в родном городе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 миллиона, многие уверены, что при том же бюджете найдут гораздо более привлекательное жилье в Крыму, где ситуация заведомо хуже из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы. Однако таких предложений на полуострове нет», — предупреждают в «Рентаведе».
Берите в долг
Еще одна преграда на пути планирующих переезд в Крым — неразвитость местного рынка ипотечного кредитования. Фактический монополист — РНКБ, также ипотеку на полуострове выдают «Генбанк» и банк «Россия». Банки-лидеры российского рынка ипотеки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и прочие — в Крыму не работают. «Находясь в менее конкурентных условиях, местные банки не так стремятся улучшать свои кредитные продукты в борьбе за клиента. В итоге условия по ипотеке в Крыму менее привлекательные», — констатируют аналитики «Рентаведа».
РНКБ, впрочем, регулярно отчитывается об ипотечных достижениях. В банке утверждают, что нерезиденты Крыма спокойно могут обращаться за ипотекой — главное, иметь гражданство России, место постоянной регистрации не имеет значения. Банк участвует в государственных программах кредитования («Господдержка 2020», позволяющая взять кредит под 6,5 процента годовых, «Семейная ипотека» с процентной ставкой на уровне 6 процентов годовых, «Сельская ипотека» со ставкой 3 процента). Собственные программы банка предусматривают выдачу ипотеки на вторичное и строящееся жилье, а также на покупку дома с земельным участком. Ставки начинаются от 5,5 процента годовых для «первички» и от 6,8 процента — для «вторички».
Если возможности взять ипотеку нет, можно воспользоваться рассрочкой — по данным «Аналитической корпоративной группы», некоторые крымские застройщики предоставляют ее до окончания строительства дома. «В зависимости от срока предоставления рассрочки стоимость квартиры увеличивается на 3-7 процентов. Программы рассрочек являются дополнительным конкурентным преимуществом для застройщиков, однако короткий срок рассрочки — до ввода в эксплуатацию, как правило, заставляет покупателя обращаться за ипотекой в банк», — заключают эксперты.
Спрогнозировать, как будет развиваться крымский рынок жилья в обозримом будущем, почти невозможно — несмотря на некоторую обособленность, он так же, как и рынки других российских регионов, подвержен влиянию внешних факторов: это прежде всего состояние отечественной экономики и ситуация с распространением COVID-19. Но опыт ближайшего конкурента полуострова — Сочи — говорит о том, что квадратные метры в Крыму вряд ли подешевеют. Между тем у покупки жилья зимой есть явные плюсы: в низкий сезон претендентов на хорошие лоты меньше, и потому с продавцами легче договориться. Следующая волна покупательской истерии, которая почти всегда провоцирует мощный скачок цен на недвижимость, может накрыть полуостров вместе с третьей волной пандемии — а ее прогнозируют уже в начале 2021 года.