Спрос на курортную недвижимость в России резко вырос в пандемийном 2020-м — помогли программа льготной ипотеки и коронавирус, прятаться от которого граждане решили на дачах и в городах с приятным климатом. В 2021-м бум развития внутреннего туризма продолжился: границы по-прежнему едва приоткрыты, правила для выезжающих за рубеж меняются чуть ли не ежедневно, и потому многие просто решили остаться на родине. Одним из популярнейших направлений для отдыха стал Калининград. И там же произошел резкий скачок спроса на недвижимость — ее приобретают в том числе приезжие из других регионов — инвесторы, рассчитывающие сдавать жилье в аренду, и переселенцы. Купить квартиру в Калининграде и его окрестностях можно за пару миллионов рублей, хороший дом обойдется дороже, но цены на местную недвижимость все равно не дотягивают до столичных и сочинских. Балтийский берег по цене комнаты на окраине Москвы — в материале «Ленты.ру».
Отдыхать — не работать
В курортных регионах, в том числе в Калининграде и окрестностях, активизация внутреннего туризма усилила эффект от запуска льготных ипотечных программ. В результате по темпам роста спроса на жилье курорты обошли Москву и Санкт-Петербург. В первые пять месяцев 2021-го число заявок на получение ипотеки в Калининградской области выросло на 65 процентов (по сравнению с показателем за тот же период 2020-го). Средний размер кредита в регионе — 2,5 миллиона рублей. Для сравнения — в Москве он равен 7,4 миллиона, в Санкт-Петербурге — 4,8 миллиона рублей.
Фото: Владимир Смирнов / ТАСС
«Как юг, так и балтийское побережье стали заметно привлекательнее с точки зрения инвестиций в недвижимость. Вдобавок это регионы, где многим хотелось бы жить из-за климата и развивающейся инфраструктуры», — поясняют банкиры.
О том, что рынки загородной и курортной недвижимости станут чуть ли не единственными выигравшими от пандемии, еще весной 2020-го говорили эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН). «Падение доходов в результате заморозки экономики и девальвация рубля надолго сделают отечественные курорты безальтернативным вариантом для существенной части граждан», — поясняли в ИРН. Прогнозы оправдались: жилье на курортах активно скупали и в 2020-м, и в первой половине 2021-го.
По данным экосистемы недвижимости ВТБ «Метр квадратный», в целом спрос на квадратные метры для отдыха в России с начала текущего года вырос в полтора раза. В Калининградской области весной было заключено на 70 процентов больше сделок с недвижимостью, чем в январе-феврале. Чаще всего схема у неместных покупателей такая: они приезжают отдыхать, снимают жилье, а потом приобретают для себя понравившийся объект. Большинство планируют сдавать квартиру или дом в аренду, используя их для личного проживания лишь пару недель в году.
В ВТБ подсчитали: в Калининградской области предлагается самое дорогое на территории России жилье для отдыха — среднестатистический объект обойдется в 4,2 миллиона рублей (в исследовании также рассматривались рынки недвижимости Краснодарского края, Карелии, Ставропольского края, Ростовской и Астраханской областей). Но на Балтике можно найти лоты подешевле.
В янтарной комнате
В базе ЦИАН почти 6 тысяч предложений нового жилья в Калининграде, из них около 600 — по цене до 3 миллионов рублей, и всего 11 дешевле 2 миллионов. Все ультрадешевые варианты сосредоточены в одном из жилых комплексов в районе Московский, на улице Олега Кошевого. Там за 1,5-1,9 миллиона рублей можно приобрести студию площадью 23-25 квадратных метров. Срок сдачи дома — третий квартал 2022 года. До главного железнодорожного вокзала Калининграда и Южного автовокзала можно доехать за несколько минут, до инфраструктуры центральной части города — за 15 минут. Рядом с комплексом расположена платформа «Киевская», путь от которой до центра занимает пять минут.
Фото: Виталий Невар / ТАСС
В том же районе за 2,06 миллиона рублей можно приобрести полноценную «однушку» площадью 39 квадратных метров в ЖК на бульваре Любови Шевцовой. Дом сдадут в третьем квартале 2021-го. По соседству, на Коммунистический улице, за 2,1 миллиона предлагаются 25-метровые студии в восьмиэтажном доме. Срок сдачи — 1 квартал 2022 года. Рядом еще несколько комплексов с аналогичным уровнем цен. Московский район удален от побережья, он возведен на месте бывших кенигсбергских районов Понарт, Шпандинен, Розенау и других, но исторического здесь мало: территорию почти целиком застраивали заново после Великой Отечественной войны.
В среднем «квадрат» строящегося жилья в Калининграде стоит 83 тысячи рублей, квартира обойдется в 5,1 миллиона рублей (данные «Мира квартир», есть в распоряжении «Ленты.ру»). С начала 2021-го местный метр подорожал на 20 процентов, полная стоимость лота выросла на 22 процента. Вторичное жилье за тот же период прибавило в цене 17 и 16 процентов соответственно. Готовый квадрат в городе также стоит 83 тысячи рублей, квартира — 5,2 миллиона.
Дешевых предложений на «вторичке» больше — в ЦИАН почти полсотни лотов, оцененных менее чем в 2 миллиона рублей. Например, за 1,8 миллиона можно купить 19-метровую студию в непосредственной близости от главной городской достопримечательности — Кафедрального собора. На улице профессора Севастьянова между собором и Северным вокзалом за миллион предлагается 15-метровая «однушка». На большем удалении от центра за 2 миллиона можно купить и «двушку».
Провинции у моря
Приезжающих в Калининград из других регионов чаще всего покоряет не он сам, а небольшие поселения поблизости, на побережье Балтийского моря. Это прежде всего города Зеленоградск, Пионерский и Светлогорск. Все три связаны с Калининградом железной дорогой, путь до них занимает 30-50 минут.
В Зеленоградске минимальный ценник на квартиры — 3,3 миллиона рублей, столько просят за 40-метровую «однушку» в одном из жилых комплексов в поселке Клинцовка на небольшом удалении от побережья (1,5 километра). Сдача ЖК — в первом квартале 2023 года. Рядом реализуют еще пару проектов с такими же ценами. «Двушка» обойдется в 5-6 миллионов. В целом предложений в городе мало. Крупный ЖК строят на первой береговой линии, на Приморской улице. Там ценник достигает 32,5 миллиона рублей, несмотря на заявленный класс проекта — «комфорт».
Фото: Анна Чубкова / Коммерсантъ
В соседствующих друг с другом Светлогорске и Пионерском по цене до 3 миллионов рублей можно купить квартиры в строящихся жилых комплексах на Рабочей улице, на улицах Солнечной и Цветочной. Две последние расположены далеко от берега. В пятимиллионном бюджете уже доступны просторные «однушки» (48,5 квадратного метра) у побережья.
Что касается индивидуального жилья — домов, таунхаусов, участков под частное строительство, — тут разброс цен поистине стихийный. Так, в самом западном городе России — Балтийске — за 500 тысяч рублей можно купить участок под садоводство (на нем разрешается построить садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки, гаражи). И тут же за 5 миллионов продается дом, возведенный на земле под личное подсобное хозяйство (ЛПХ).
В Зеленоградске, расположенном ближе других к Куршской косе, за старый дом придется выложить 2-3 миллиона рублей, новый таунхаус или коттедж обойдется в 4-5 миллионов минимум. Максимальный ценник — 180 миллионов рублей за 450-метровый дом «в элитном месте в идеальном состоянии». Ценовой лидер региона — 530-метровый коттедж в Светлогорске, предлагаемый за 210 миллионов рублей.
Надежные, как весь балтийский флот
Риски приобретения недвижимости в Калининграде такие же, как в других крупных городах России. На «вторичке» это нюансы, связанные с юридической чистотой жилья, адекватностью продавцов, качеством самого предложения. На «первичке» приоритетная угроза — нарваться на долгострой или проект, который в принципе не будет реализован. В Едином реестре проблемных объектов, размещенном на портале «Дом.рф», почти три десятка калининградских строек от 17 застройщиков. В списке неблагонадежных компаний — «Альфастрой», «Балтик-Сити», «Балтпластстрой», «Бизнес-Строй», ЖСК «Гагаринский», ЖСК «Ганза 4», «Горизонт», «Дельта», «Империя Строительства», «К Строй», «Квартал», «Ситистрой-Комфорт», «Ситистрой-Сервис» «Строй-Легко», «Трансстрой», «Таэль», «СК Объединенные Системы».
Благонадежных перечислила местный риелтор Екатерина Шипилова, это группы компаний «Мегаполис», «Модуль-Стройград», «Ремжилстрой», «Холдинг Калининградстройинвест», «УКС городского округа город Калининград», компании «Калининградский Строительный Концерн», КСК, «Спецремстройтрест» и «Балтия-Инвестстрой». «В прошлом году предложений на рынке новостроек было как никогда много, но всегда один и тот же вопрос от моих клиентов: "Кого выбрать, чтобы не вляпаться?" — отмечает специалист. — Завоевать доверие и сохранить репутацию получается не у всех».
Риелтор советует перед приобретением квартиры в новостройке найти все возможные сведения о компании-застройщике в следующих источниках: Единый реестр застройщиков (это база компаний, которые занимаются строительством с привлечением средств дольщиков), Федеральная налоговая служба (нужно проверить, нет ли у компании долгов и есть ли право на осуществление сделок), Картотека арбитражных дел (там есть данные о судебных разбирательствах).
«Чтоб не разочароваться в городе, не сравнивайте его с Европой», — рекомендует эксперт, не уточняя, на что именно не стоит обращать внимание. Может, на знаменитый недострой — Дом Советов, который начали возводить в центре города еще в 1970-х и до сих пор не завершили. Или на то, что город буквально трещит по швам из-за необычайного наплыва туристов. И уж точно не стоит думать о политических распрях, которые то и дело возникают вокруг пресловутого «Кеника». Истинно западного в городе и правда немного — но и цены на жилье наши, российские. В соседних Клайпеде или Гданьске квартиры продаются с наценкой за едва заметный налет европейского в размере пары сотен тысяч евро. И выезд туда ограничен — возможно, надолго.