В первом полугодии 2021-го цены на строящееся жилье в России вновь выросли, в некоторых городах почти фантастически — более чем на треть. Но ситуация может в корне измениться уже летом — 1 июля урезали программу льготной ипотеки. Эксперты рынка недвижимости ждут снижения ценников, им активно противостоят застройщики, утверждающие, что падение стоимости квартир в принципе невозможно. В ход идут различные аргументы, главный — непрекращающийся рост себестоимости строительства. Кто на самом деле заплатит за подорожавшие стройматериалы? Скидки на жилье, стон девелоперов и квартиры-капсулы — в материале «Ленты.ру».
Сколько можно
По итогам первого полугодия 2021-го цены на строящееся жилье выросли во всех 70 городах России с населением более 300 тысяч человек, выяснили аналитики федерального портала «Мир квартир» (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). Средняя цена квадратного метра по всем городам, включенным в обзор, достигла 79,6 тысячи рублей, увеличившись почти на 13 процентов с начала года.
Быстрее всего за последние шесть месяцев дорожали новостройки в Сочи — местный «квадрат» прибавил в цене беспрецедентные 38 процентов. Взрывной рост эксперты объясняют мораторием на строительство, вступившем в силу 1 июля. «Рынок новостроек Сочи ждет жесточайший дефицит. Застройщики сообразили, что, какие бы они цены ни выставили, покупатели все сметут. И оказались правы: в отделы продаж выстроились очереди, и цены поднимают даже на забронированные квартиры», — отмечают специалисты портала.
Также существенно — на 17-20 процентов — увеличились ценники в строящихся комплексах Калининграда, Омска, Симферополя, Саратова, Краснодара, Севастополя, Самары, Твери и Курска. Наименьший рост (на 3-7 процентов) отмечен в Нижнем Тагиле, Уфе, Мурманске, Якутске, Екатеринбурге, Кирове, Перми, Новокузнецке, Сургуте и Махачкале. В Москве квадратный метр новых квартир за полгода подорожал в среднем на 12 процентов, в Подмосковье — на 16 процентов, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 13 и 14,5 процента соответственно.
Фото: Эмин Джафаров / Коммерсантъ
За год первичный «квадрат» в стране стал дороже на 27 процентов, подсчитали в «Мире квартир», средняя стоимость новых квартир достигла 4,47 миллиона рублей (плюс 24,5 процента с июня 2020-го). «Наиболее интенсивный рост мы наблюдали в июне — последнем месяце перед ограничением льготной ипотеки, — констатируют эксперты. — Таких темпов подорожания не было еще никогда! Те покупатели, что "вскочили в последний вагон" ипотеки с господдержкой, вынуждены были покупать квартиры по самой высокой цене».
Аналитики Restate.ru соглашаются: в мае рост цен на новостройки практически остановился по всей России. Но после объявления о снижении с 1 июля лимита льготной ипотеки до 3 миллионов рублей стоимость «квадрата» снова поползла вверх. Особенно в тех городах, для которых это означает фактическое сворачивание программы — прежде всего это Москва и Санкт-Петербург. «В регионах без особенного ажиотажа отреагировали на продление льготной ипотеки на новых условиях, — указывают специалисты в соответствующем исследовании (есть в распоряжении «Ленты.ру»). — На кредиты до 3 миллионов рублей в стране приходится около половины всех выдач, а, значит, у большинства покупателей за пределами двух столиц нет резона спешить».
Большие надежды
Причин спешить с покупкой жилья после 1 июля вообще нет, полагают некоторые эксперты. Они ожидают падения спроса на недвижимость из-за усечения программы льготной ипотеки и, соответственно, снижения цен на квартиры. Но хороших ценников придется немного подождать — девелоперам нужно время, чтобы в полной мере смириться с окончанием квартирного ажиотажа. Еще больше времени потребуется продавцам на вторичном рынке, они традиционно медленно реагируют на изменения рыночных условий, особенно если эти изменения не играют им на руку.
Фото: Дмитрий Феоктистов / ТАСС
Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов полагает, что российским застройщикам придется снижать ценники на квартиры не позднее третьего квартала 2021 года. Он назвал две причины для корректировки стоимости жилья — это изменение условий выдачи льготной ипотеки и высокая вероятность повышения ключевой ставки Центробанка в ближайшем будущем (рост ключевой ставки приведет к росту ставок в том числе по обычной ипотеке).
По мнению заместителя директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяны Школьной, снижения стоимости первичного жилья можно ожидать в тех регионах России, где цены на квартиры чрезмерно выросли из-за ажиотажного спроса на дешевую ипотеку. После 1 июля цены предложения, вероятно, замрут на два-три месяца, после чего застройщики начнут завлекать покупателей скидками и/или дополнительными опциями, спрогнозировала Школьная. Ожидать падения ценников можно и в тех регионах, где высок уровень конкуренции среди застройщиков, добавила она.
Коллега эксперта из ВШЭ Алексей Поплавский соглашается, что скидки на квартиры застройщики начнут давать с сентября 2021-го, их размер к концу года может достичь 10-15 процентов. В июле-августе, после завершения программы льготной ипотеки, в среднем по стране цены на жилье в новостройках будут оставаться неизменными, заявил Поплавский. Осенью застройщики также будут держать ценники, но начнут предлагать дисконты. А с января 2022 года официальная цена предложения на первичном рынке снизится от текущих уровней на 5-7 процентов, при этом скидки сохранятся, пообещал экономист.
Контрмнение — у общественных деятелей. Так, представитель «Партии Роста» Николай Пальченко считает, что «никакие отмены льготной ипотеки тут не помогут, да и не могли помочь, цены растут на все, и нет оснований думать, что на жилье они снизятся». Для изменения динамики цен на недвижимость Пальченко предлагает наращивать объемы предложения на рынке, дополнительно готовить строительные кадры, запустить программу импортозамещения стройматериалов и программу обновления и модернизации инфраструктуры.
Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС
Директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве РФ Алексей Зубец уверен, что поможет устранение коррупционной составляющей в строительной сфере. «Надо выяснить, живы ли традиции массовой коррупции, которая была со времен Лужкова (второго мэра Москвы — прим. «Ленты.ру»)», — подчеркнул эксперт, говоря о причинах роста цен на квартиры в России.
Так нельзя
Сами застройщики утверждают, что снижение цен на жилье в России невозможно — но по ряду других причин. Первая и основная — это продолжающийся рост стоимости стройматериалов. Его как причину удорожания «всего, что связано со стройкой», указал и президент Владимир Путин во время прямой линии 30 июня. «Резко поднялись цены на металл <...> И все, что с этим связано, сразу начинает дорожать. Сейчас соответствующие решения принимаются по сдерживанию цен на эти основные товары, связанные со стройкой, <…> мы знаем об этом и предпринимаем необходимые шаги для того, чтобы ситуация была стабильной», — пояснил президент.
В подрядной компании «СК ПСП» полагают, что до конца года цена квадратного метра жилья вырастет в среднем по стране на 20 тысяч рублей из-за роста себестоимости строительства. Подрядчик подсчитал: за последние полгода стоимость почти всех строительных материалов в России выросла в полтора-три раза. Так, цена железа, арматуры и утеплителя увеличилась в два раза, фанеры для опалубки — в три раза. Расходы на строительные материалы в общем объеме затрат на строительно-монтажные работы составляют порядка 60-70 процентов, поэтому себестоимость строительства увеличилась примерно в полтора раза. В денежном эквиваленте это и есть около 20 тысяч рублей за «квадрат».
«На жилых комплексах в высокой стадии [подорожание материалов] отразилось несильно, однако строительство новых проектов уже ведется по совсем другим ценам, — отмечает подрядчик. — Если еще полгода назад при строительстве проектов, например, экономкласса, можно было уложиться в 40 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас себестоимость метра уже превышает 60 тысяч рублей». В компании уверены, что жилье однозначно подорожает уже до конца текущего года — вне зависимости от конъюнктуры рынка, то есть от того, будет спрос высоким или нет. Но если интерес к приобретению квартир все же сильно превысит предложение, покупателям придется покрывать возросшие расходы строителей. «В противном случае часть расходов девелоперы могут взять на себя», — заключает подрядчик.
Фото: Анатолий Жданов / Коммерсантъ
Образ страдающего девелопера, вынужденного перебиваться с хлеба на воду, портит статистика. По данным сервиса Dataflat.ru, в первом квартале 2021-го застройщики Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в совокупности выручили 551 миллиард рублей — почти на треть больше, чем в том же периоде 2020-го. Девелоперы не скрывают и увеличение маржи из-за роста выручки: так, у «ПИК» в 2020 году EBITDA составила 89,3 миллиарда рублей — почти на 35 процентов больше, чем в 2019-м.
Но застройщики все равно жалуются на жизнь — превентивно, в ожидании падения спроса из-за урезания льготной ипотеки, которая и помогла им хорошо заработать за последний год. Поводы порой неожиданные: так, в компании «ВекторСтройФинанс» недавно заявили, что застройщикам придется серьезно потратиться, если их обяжут вакцинировать от COVID-19 трудовых мигрантов. В результате вырастет и стоимость жилья для конечного потребителя. «Расходы застройщиков на вакцинацию строителей-мигрантов в масштабах всей страны будут исчисляться сотнями миллионов рублей, — отметил управляющий партнер компании Андрей Колочинский. — Ответ на вопрос, каким образом девелоперы будут компенсировать финансовые потери, лежит на поверхности — за счет увеличения стоимости квадратного метра». Колочинский считает, что прививки трудовым мигрантам нужно делать бесплатно, потому что это, вероятно, поможет сдержать рост цен на недвижимость.
Решить проблему вакцинации трудовых мигрантов в июне поручил президент Владимир Путин. Вице-премьер Марат Хуснуллин до этого сообщал, что рассматривается возможность обязательной вакцинации мигрантов, занятых в строительстве, для их упрощенного ввоза в страну. Нехватка рабочих — тоже, кстати, одна из причин возможного дальнейшего роста стоимости жилья. В пандемию на российских стройках, по официальным данным, недосчитались 1,2 миллиона рабочих. Труд соотечественников традиционно дороже, чем те же работы, выполняемые приезжими из ближнего зарубежья. Отчасти, видимо, поэтому к строительству предлагают привлечь то заключенных, то пенсионеров — это наименее защищенные категории населения, которым тоже можно недоплачивать.
«Россияне не торопятся заменить мигрантов на стройке, — пишет автор канала «Железобетонный замес». — Среднестатистический гражданин думает так: я лучше посижу на мизерном пособии по безработице, чем пойду горбатиться и в снег, и в дождь на дядю-девелопера. Впрочем, и сами застройщики не торопятся брать на работу россиян, которым надо предложить соцпакет и которых за дверь без зарплаты, как мигрантов, уже не выставишь».
Да здравствует компромисс
В «Мире квартир» полагают, что уже в июле в городах с самым дорогим жильем, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, спрос на недвижимость пойдет вниз, и часть застройщиков, возможно, будет вынуждена «охладить» свои ценники. Но в тех городах, где средняя стоимость жилья не достигает 4 миллионов рублей (это 40 из 70 с населением от 300 тысяч человек), мало что изменится: местным покупателям так же будет доступна льготная ипотека, спрос останется на высоком уровне и продолжит оказывать свое пагубное влияние на ценники.
«С одной стороны, власти прямым текстом призывают девелоперов ценники больше не вздувать, — отмечают в Restate.ru. — В противном случае, намекают федеральные чиновники, в следующий раз помощь бизнесу будет оказать гораздо сложнее. С другой стороны, стройматериалы продолжают дорожать, до конца года себестоимость строительства может вырасти на 16 процентов. Каким образом застройщики смогут этот баланс выдержать, способны ли они поступиться частью прибыли, и достигнут ли на самом деле потолок цен, выше которого уже не забраться, — ответы на эти вопросы мы получим ближе к осени».
Аналитики портала обещают: льготная ипотека полностью не исчезнет и в двух столицах — Москве и Петербурге, просто вместо государства субсидировать ставки будут сами девелоперы. Они успешно делают это и сейчас. «Рост цен [на жилье] во второй половине года будет более сдержанным, но все же не прекратится. Как бы нам этого ни хотелось», — заключают они.
Компромисс нашел Павел Самиев, председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам. По его мнению, после изменения условий льготной ипотеки застройщики просто начнут строить квартиры меньшей площади — чтобы вписаться в новые условия программы. Эксперт посетовал, что такой вариант никак не служит изначальной цели запуска субсидированной ипотеки, которая заключалась в улучшении жилищных условий россиян в непростые пандемийные времена. Но формально схема со сжимающимися стенами позволит девелоперам развивать бизнес, а гражданам — покупать вожделенные квартиры, пусть и все больше напоминающие номера в капсульных отелях.